Valorisation foncière.
Un terrain ne vaut pas un prix au mètre carré : il vaut ce qu’un projet peut y financer.
La méthode du compte à rebours.
La valeur d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble mutable se détermine à rebours : du chiffre d’affaires de l’opération réalisable, surfaces constructibles, prix de sortie du marché local, on déduit les coûts de construction, les honoraires, les frais financiers et la marge de l’opérateur. Ce qui reste est la charge foncière admissible : ce qu’un opérateur peut réellement payer.
Tout commence donc par l’urbanisme : PLU, servitudes, risques, densité réellement mobilisable, puis par le marché : prix de sortie crédibles, rythmes d’écoulement. Nos rapports explicitent chaque hypothèse, pour que la valeur se discute sur des faits, en négociation comme devant le juge de l’expropriation.
Le compte à rebours, au glossaireCession de foncier
Vendre à un promoteur sans subir son bilan : connaître la charge foncière admissible avant de négocier.
Successions & fiscalité
Terrains constructibles hérités, réserves foncières, IFI : une valeur motivée là où les bases publiques ne disent rien.
Reconversion d’actifs
Immeubles obsolètes, friches, dents creuses : un actif mutable s’évalue sur son potentiel, pas sur son état actuel.
Ce qu’on nous demande vraiment.
Par le compte à rebours : surfaces réalisables selon le PLU, chiffre d’affaires prévisionnel aux prix de sortie du marché local, puis déduction des coûts (construction, honoraires, frais financiers, marge de l’opérateur). La comparaison avec des ventes de terrains similaires vient en contrôle. Un prix au mètre carré « de zone » n’est qu’un point de départ, jamais une conclusion.
C’est la part du bilan d’une opération immobilière disponible pour payer le terrain, une fois tous les autres coûts et la marge couverts. Elle varie fortement avec la constructibilité réelle et les prix de sortie : quelques étages ou quelques centaines d’euros au mètre carré de différence changent la valeur du foncier du simple au double.
Non : servitudes, risques naturels, accès, forme de la parcelle, coûts de viabilisation et calendrier d’aménagement pèsent autant que le zonage. C’est l’analyse croisée de l’urbanisme et du marché qui fait la valeur, et c’est ce qu’un rapport d’expertise documente.
Un foncier à valoriser, ou à défendre ?
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