Glossaire.
Les notions de l’expertise, définies simplement.
Valeur vénale
Montant estimé auquel un bien immobilier devrait s’échanger, à la date de l’évaluation, entre un vendeur et un acquéreur consentants et informés, après une commercialisation adaptée, aucune des parties n’étant sous contrainte. C’est la valeur de référence des successions, donations, financements et déclarations IFI, à ne pas confondre avec un prix affiché ni avec un prix de transaction isolé.
Valeur locative de marché
Loyer auquel un bien pourrait raisonnablement être loué à la date de l’évaluation, aux conditions usuelles du marché considéré. Elle se distingue de la valeur locative établie selon les critères du code de commerce (articles L.145-33 et suivants), qui sert à la fixation et au renouvellement des loyers commerciaux et obéit à ses propres règles.
Indemnité d’éviction
Somme due par le bailleur au preneur d’un bail commercial en cas de refus de renouvellement sans motif grave et légitime. Elle comprend une indemnité principale (valeur du fonds de commerce ou, si la clientèle survit au transfert, valeur du droit au bail) et des indemnités accessoires : déménagement, réinstallation, droits de mutation, trouble commercial.
Méthode par comparaison
Détermination de la valeur d’un bien à partir de références de transactions portant sur des biens similaires, ajustées des différences de situation, de consistance, d’état et de date. Sa fiabilité dépend entièrement de la qualité des références retenues et de la rigueur des pondérations, c’est là que se joue la différence entre une estimation et une expertise.
Méthode par capitalisation
Détermination de la valeur d’un bien de rendement en divisant son revenu, loyer effectif ou valeur locative, par un taux de capitalisation qui reflète le risque, la liquidité et les perspectives du marché considéré. Le choix du taux et de l’assiette de revenu doit être motivé.
Méthode des flux actualisés (DCF)
Détermination de la valeur d’un actif par actualisation de ses flux de trésorerie prévisionnels sur une période d’analyse, augmentés d’une valeur de sortie. Adaptée aux actifs de rendement complexes, aux montages locatifs évolutifs et aux évaluations d’entreprise, elle exige d’expliciter chaque hypothèse : loyers, vacance, travaux, taux.
Compte à rebours (bilan promoteur)
Méthode d’évaluation d’un terrain ou d’un immeuble mutable : on part du chiffre d’affaires prévisionnel de l’opération projetée, puis on déduit l’ensemble des coûts, construction, honoraires, frais financiers, marge de l’opérateur, pour obtenir la charge foncière admissible, c’est-à-dire ce qu’un opérateur peut payer le foncier.
Décote d’indivision
Abattement appliqué à la valeur d’une quote-part indivise d’un bien immobilier, pour tenir compte de la liberté restreinte de disposition et des difficultés de cession d’une quote-part. Son taux s’apprécie au cas par cas, consistance du bien, nombre d’indivisaires, perspectives de sortie, et se motive, car il est régulièrement discuté par l’administration fiscale.
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