Valeur locative.
Marché ou code de commerce : deux valeurs distinctes, souvent confondues.
Deux valeurs locatives, pas une.
La valeur locative de marché est le loyer qu’un bien trouverait aujourd’hui, librement négocié. La valeur locative du code de commerce (articles L.145-33 et suivants) obéit à d’autres règles : caractéristiques du local, destination, obligations des parties, facteurs locaux de commercialité, et c’est elle qui gouverne le renouvellement des loyers commerciaux, le déplafonnement et la révision.
La confusion entre les deux fausse toute la discussion. Nos rapports établissent l’une et l’autre, par comparaison raisonnée et par taux d’effort, avec des références documentées, en négociation amiable, devant le juge des loyers commerciaux, ou en appui d’un mémoire.
La définition complète, au glossaireRenouvellement & déplafonnement
Loyer de renouvellement, modification notable des facteurs locaux de commercialité, sortie de plafonnement : le chiffrage qui tient à la contradiction.
Révision & fixation judiciaire
Révision triennale, saisine du juge des loyers : rapports conformes aux exigences procédurales, produits par des experts agréés près les cours d’appel.
Loyers résidentiels & portefeuilles
Valeurs locatives de marché pour l’arbitrage, le financement ou la gestion d’un patrimoine locatif, actif par actif ou en portefeuille.
Paris, Lyon, les Savoie, tout le Sud-Est.
Depuis nos cinq bureaux · Paris, Lyon, Chambéry, Annecy, Aix-en-Provence : nous couvrons les marchés locatifs parisien et lyonnais, la Savoie et la Haute-Savoie (agglomérations et stations), et l’ensemble de l’arc sud-est jusqu’à la Côte d’Azur et Monaco. La valeur locative est une matière locale : nos experts travaillent avec les références du terrain qu’ils pratiquent.
Ce qu’on nous demande vraiment.
Oui, et cela se joue sur la valeur locative des articles L.145-33 et suivants du code de commerce, pas sur le loyer de marché. Bailleur comme preneur peuvent la faire établir par un expert et, à défaut d’accord, saisir le juge des loyers commerciaux. Le rapport d’expertise est la pièce centrale de cette discussion.
Au renouvellement, le loyer est en principe plafonné par l’évolution d’un indice. Il peut être « déplafonné », fixé directement à la valeur locative, dans certains cas : modification notable des facteurs locaux de commercialité, des caractéristiques du local ou de la destination, bail de plus de douze ans. Le chiffrage de cette valeur locative est alors décisif, dans un sens comme dans l’autre.
Principalement par comparaison avec les loyers pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents, pondérés selon la surface utile (méthode des surfaces pondérées), et par vérification au taux d’effort, le rapport entre loyer et chiffre d’affaires supportable pour l’activité. La qualité des références locales fait toute la fiabilité du résultat.
Un loyer à fixer, à réviser, à contester ?
Décrivez votre bien et votre contexte, en toute confidentialité. L’expert qui vous répond est celui qui signera.
Demande d’expertise