La valeur vénale.
Cinq méthodes, une règle : chaque chiffre doit pouvoir être refait par quelqu’un d’autre.
Ce qu’est la valeur vénale.
La valeur vénale est le montant auquel un bien devrait s’échanger à une date donnée, entre parties consentantes et informées, après une commercialisation normale. Ce n’est ni un prix affiché, ni la moyenne d’un quartier, ni le dernier prix signé dans la rue : c’est une démonstration, construite selon la Charte de l’expertise en évaluation immobilière et les référentiels RICS et TEGoVA.
Selon le bien et le contexte, succession, IFI, financement, contentieux, nous croisons plusieurs approches et expliquons chaque hypothèse.
Toutes les définitions, au glossaireComparaison
Des transactions réelles, ajustées de leurs différences : la méthode reine quand les références existent, et tout son art quand elles sont rares.
Capitalisation du revenu
Le loyer divisé par un taux reflétant risque et liquidité : la méthode des biens de rendement.
Flux actualisés (DCF)
Les revenus prévisionnels actualisés année par année : pour les actifs complexes et les montages locatifs évolutifs.
Compte à rebours
Du chiffre d’affaires d’une opération future à la charge foncière admissible : la méthode des terrains et immeubles mutables.
Coût de remplacement
Terrain plus construction, vétusté déduite : pour les biens sans marché : équipements, actifs très spécialisés.
Ce qu’on nous demande vraiment.
L’estimation est un avis rapide, souvent gratuit, sans engagement de son auteur. L’expertise est une démonstration : méthodes normées, références vérifiables, hypothèses explicites, conclusions signées par un expert qui en répond. Devant un notaire, l’administration fiscale ou un juge, seule la seconde pèse.
Non. Les bases de transactions donnent des prix signés, sans dire l’état du bien, l’étage, les conditions de la vente ni sa date réelle de négociation. Elles sont un matériau de départ. La valeur vénale, elle, résulte d’ajustements motivés sur des références réellement comparables.
La valeur est datée : elle vaut à sa date de référence. Sur un marché stable, un rapport éclaire encore six à douze mois ; après un retournement de marché ou des travaux, il faut l’actualiser. C’est aussi pour cela que nous écrivons des rapports dont le raisonnement reste vérifiable des années plus tard.
Une valeur à établir, ou à démontrer ?
Décrivez votre bien et votre contexte, en toute confidentialité. L’expert qui vous répond est celui qui signera.
Demande d’expertise