Indemnité d’éviction.
Refuser le renouvellement se paie. La question est : combien, et sur quelles bases.
Ce que l’indemnité comprend vraiment.
Quand le bailleur refuse le renouvellement d’un bail commercial sans motif grave et légitime, il doit au preneur une indemnité d’éviction (article L.145-14 du code de commerce). Son cœur : la valeur du fonds de commerce si la clientèle est perdue, ou celle du droit au bail si l’activité est transférable. S’y ajoutent les indemnités accessoires : déménagement, réinstallation, droits de mutation sur un fonds de remplacement, trouble commercial, licenciements éventuels.
Chaque terme se chiffre par des méthodes reconnues : barèmes de la profession, chiffre d’affaires et excédent brut, différentiel de loyer capitalisé pour le droit au bail, et se discute pied à pied. Nos rapports sont construits pour cette discussion : en négociation, en médiation ou devant le juge.
La définition complète, au glossaireRésidences de tourisme
Bail unique, exploitant unique, valeur du fonds discutée : l’éviction en résidence de tourisme obéit à des références spécifiques que nous documentons, y compris les ventes de résidences entières.
Hôtels
Le fonds hôtelier se valorise par les recettes et par chambre : l’indemnité peut dépasser largement la valeur des murs. Chiffrage par les deux approches, croisées.
LMNP & baux atypiques
Loueurs en meublé, baux dérogatoires requalifiés, locaux mixtes : l’existence même du droit à indemnité se discute avant son montant. Nous chiffrons les deux hypothèses.
Bailleurs comme preneurs.
Nous intervenons pour le bailleur qui veut mesurer le coût réel d’un congé avant de le délivrer, comme pour le preneur évincé qui doit défendre la valeur de son outil de travail. Même méthode, même exigence : des chiffrages construits pour résister à la contradiction.
Ce qu’on nous demande vraiment.
Indemnité principale d’abord : valeur du fonds de commerce si la clientèle est perdue (méthodes par le chiffre d’affaires, l’excédent brut d’exploitation ou les barèmes professionnels), ou valeur du droit au bail si l’activité est transférable (différentiel de loyer capitalisé). Puis les accessoires : déménagement, réinstallation, droits de mutation, trouble commercial. Le tout au jour le plus proche de l’éviction effective.
C’est un contentieux spécifique : un exploitant unique, un bail portant sur des dizaines de lots, un fonds dont la valeur se discute par les loyers et le taux d’occupation. Les références utiles sont rares, ventes d’exploitations comparables, arrêts récents, et c’est précisément ce que le rapport d’expertise apporte au débat.
Seulement dans des cas précis : motif grave et légitime contre le preneur, immeuble insalubre ou dangereux, ou exercice du droit de repentir dans les quinze jours de la décision définitive fixant l’indemnité. Hors ces hypothèses, le refus de renouvellement vaut indemnité : d’où l’intérêt d’en connaître le montant avant de délivrer congé.
Le statut des baux commerciaux ne s’applique qu’aux baux commerciaux : un loueur en meublé n’y a en principe pas droit, sauf bail commercial consenti à un exploitant (résidence services, résidence de tourisme). La question de la qualification du bail se tranche avant celle du montant : nos rapports traitent les deux.
Un congé à chiffrer, une éviction à défendre ?
Décrivez votre bien et votre contexte, en toute confidentialité. L’expert qui vous répond est celui qui signera.
Demande d’expertise