L'investissement dans l'immobilier alpin est-il encore raisonnable ?

80 % des stations françaises pourraient garantir la pratique du ski jusqu'en 2050, voire au-delà, grâce à l'utilisation complémentaire de neige de culture. Les études menées par le CNRS et l'INRAE, basées sur les simulations Climsnow, indiquent que, quel que soit le scénario climatique envisagé, une couverture de 45 % en neige de culture permettrait de maintenir des conditions d'enneigement suffisantes pour la quasi-totalité des stations jusqu'en 2050.

Les domaines skiables français couvrent environ 160 000 hectares, dont 26 000 dédiés aux pistes de ski alpin. 40 % des pistes bénéficient déjà d'un enneigement sécurisé par la neige de culture. En comparaison internationale, les Alpes françaises sont plutôt bien placées : l'Italie du Nord enneige artificiellement 90 % de ses pistes, l'Autriche 70 %, l'Espagne 60 %, la Suisse 49 % ; seuls les pays scandinaves font mieux avec 25 %.

La production de cette neige nécessite le prélèvement de 25 millions de mètres cubes d'eau (1 m³ d'eau produit 2 m³ de neige). Ce volume reste à mettre en perspective : il est bien inférieur aux 160 millions de mètres cubes utilisés pour remplir les piscines privées en France. Selon les données officielles EauFrance (BNPE), le prélèvement total d'eau en Savoie dépasse 10 milliards de mètres cubes, dont moins de 10 millions pour la neige de culture, soit moins de 0,1 % des prélèvements du département.

Plusieurs stations des Alpes sont confrontées à des fermetures définitives, conséquence de difficultés économiques et d'un enneigement insuffisant. En Isère, l'Alpe du Grand Serre, ouverte depuis plus de 80 ans, cesse son activité après le vote de la fin des subventions aux remontées mécaniques. En Savoie, Notre-Dame-de-la-Tarentaise, la plus petite station du département, ferme ses portes. Ces fermetures s'inscrivent dans une tendance longue : depuis les années 1970, plus de 180 domaines skiables ont cessé leur activité en France, majoritairement des microstations familiales ou communales de moyenne montagne.

Le rapport de la Cour des comptes « Les stations de montagne face au changement climatique » (février 2024) classe 163 stations selon un indice climatique (résilience au réchauffement), un indice économique (chiffre d'affaires annuel) et un indice de finances publiques (dépendance aux subventions).

En croisant ces scores de vulnérabilité avec les prix moyens des appartements anciens rénovés, certaines stations semblent survalorisées par rapport à leur score (Megève, La Clusaz, La Rosière : score de 11,7 pour environ 7 000 €/m²), d'autres peut-être encore sous-valorisées (Tignes, La Plagne, Chamonix). Le cas de Courchevel est spécifique, le prix retenu étant celui de Courchevel 1850 alors que le score agrège les quatre niveaux de la station.

Ce filtre ne reflète pas l'exhaustivité des caractéristiques des stations, mais il semble cohérent d'observer des prix supérieurs à 10 000 €/m² pour des scores inférieurs à 2 ; au-delà d'un score de 2, le marché nous semble plus fragile à terme.

L'investissement en montagne nous semble encore justifié malgré des niveaux de prix qui peuvent sembler excessifs. La formation des prix n'est que la rencontre de l'offre et de la demande : sur la base des scores de vulnérabilité de la Cour des comptes, les niveaux de prix prime dans les stations de haute altitude (score inférieur à 2) devraient se maintenir mécaniquement, avec une demande soutenue face à une offre toujours plus réduite. La question est moins tranchée pour la moyenne montagne, qui devra proposer d'autres alternatives au ski pour maintenir ses prix.