Mix crédit in fine et prêt classique, allongement de la durée des prêts : quelles pistes pour relancer le financement de l'immobilier ?
Redonner du pouvoir d'achat immobilier aux Français : voici la ligne défendue par le gouvernement, qui estime que les banques doivent fournir des efforts. Cela passe notamment par une piste de financement hybride, mêlant prêt classique amortissable et prêt in fine. La piste est-elle intéressante ?
01Comprendre la différence entre amortissable et in fine
Lorsque vous souscrivez un crédit classique amortissable, chaque mensualité rembourse une part du capital emprunté avec un intérêt sur le capital restant dû. Dans le cadre d'un crédit in fine, les échéances ne comportent que des intérêts et les éventuelles cotisations d'assurance : le capital restant dû ne diminue pas, les intérêts sont calculés chaque mois sur la même base, et le capital n'est intégralement remboursé qu'à la dernière mensualité.
Le dispositif imaginé fonctionne ainsi : vous souscrivez un crédit sur 20 ou 25 ans non pas sur 100 % du prix mais sur 80 %, remboursé classiquement. Les 20 % restants demeurent sous forme d'hypothèque sur laquelle vous ne remboursez que les intérêts, le capital n'étant remboursé qu'à la revente.
02La simulation chiffrée
Le problème : à caractéristiques égales (montant, taux, durée), un crédit in fine génère un montant total d'intérêts plus important qu'un prêt classique. Pour un montant emprunté de 300 000 € à 4 % sur 20 ans (hors assurance et frais) :
- Prêt amortissable : mensualité de 1 818 €, coût total du crédit de 136 306 €
- Montage 80 % amortissable et 20 % in fine : 1 454 € amortissable + 200 € d'intérêts in fine = 1 654 € de mensualité, pour un coût total de crédit de 217 045 €
Ce montage permettrait de réduire les mensualités de 9 %, au prix d'un coût global sensiblement supérieur. Les services d'un expert seront indispensables pour sécuriser le montage in fine, notamment pour l'évaluation du bien apporté en garantie.
03L'allongement de la durée des crédits
Une deuxième piste envisagée serait l'allongement de la durée des crédits. La durée maximale du crédit immobilier est aujourd'hui fixée à 25 ans, avec un taux d'endettement plafonné à 35 %. Il est toutefois envisagé, pour les achats dont les travaux de rénovation représentent plus de 10 % du coût, des prêts sur 27 ans. En 2022, la part consacrée aux dépenses de logement représentait 23 % du revenu disponible des ménages.
À titre d'illustration, pour 300 000 € empruntés à 4 %, le remboursement mensuel est de 1 818 € sur 20 ans, 1 608 € sur 25 ans, 1 515 € sur 27 ans. Dans les deux hypothèses, le coût global du crédit sera sensiblement supérieur, mais ce sera sans doute le prix à payer pour accéder au financement.
Dans les deux hypothèses, le coût global du crédit sera sensiblement supérieur, mais ce sera sans doute le prix à payer pour accéder au financement.
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