L'encadrement des loyers à Paris : bilan et perspectives

L'encadrement des loyers à Paris est une politique mise en œuvre pour la première fois en 2015, puis réintroduite en 2019. Cette mesure vise à réguler les hausses de loyers dans un marché extrêmement tendu, où les loyers ont augmenté de manière significative au cours des deux dernières décennies. Le rapport de l'Atelier Parisien d'Urbanisme (APUR), en collaboration avec le CESAER, propose une évaluation détaillée de l'impact de cette politique.

L'augmentation des loyers à Paris a été l'une des plus rapides parmi les grandes villes européennes au cours des vingt dernières années, conduisant à des difficultés croissantes pour les habitants à revenus moyens et modestes. La réintroduction de l'encadrement en 2019 visait à plafonner les loyers sur la base des loyers de référence établis par l'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP).

01Contexte et méthodologie

Le dispositif a été instauré suite à la loi ALUR de 2014. Après une première tentative entre 2015 et 2017, annulée par le tribunal administratif, il a été réintroduit en 2019 dans le cadre d'une expérimentation prolongée jusqu'en 2026. À Berlin, le « Mietendeckel » a été annulé en 2021 par la Cour constitutionnelle fédérale, laissant les locataires dans une incertitude juridique : les autorités parisiennes ont tiré des leçons de ces expériences pour renforcer le cadre juridique.

L'évaluation des effets utilise une méthode d'inférence causale (différence de différences), comparant l'évolution des loyers à Paris avec celle de villes similaires non soumises à l'encadrement, comme Toulouse ou Nice. Les données proviennent principalement des annonces de SeLoger et des baux de l'OLAP.

02Résultats : une modération réelle des loyers

L'encadrement a effectivement permis une réduction notable des hausses. Selon l'OLAP, le loyer moyen des logements locatifs privés à Paris était de 24,70 €/m² au 1er janvier 2023. Au cours de 2022, les loyers du parc privé ont augmenté en moyenne de 2,5 %, contre des hausses de 5 à 10 % par an entre 2001 et 2013.

L'effet est particulièrement marqué pour les petites surfaces : pour les logements de moins de 18 m², la réduction de l'augmentation des loyers atteint 10,2 % ; entre 18 et 24 m², 6,3 % ; entre 24 et 40 m², 4,9 % ; au-delà de 100 m², l'effet reste modéré mais significatif à 2,6 %.

03Conformité et surveillance

Environ 40 % des annonces de location dépassent le loyer de référence majoré, avec une non-conformité particulièrement élevée pour les meublés (48,2 %) par rapport aux non-meublés (29,3 %). Les loyers des meublés sont en moyenne 10 à 15 % plus élevés, et le respect des plafonds est moindre dans les arrondissements centraux et les quartiers prisés des expatriés et étudiants étrangers.

Il faut aussi reconnaître que l'intervention forte de l'État sur le marché peut produire des effets pervers : des régulations strictes peuvent décourager l'investissement privé et la construction. La non-conformité élevée peut être lue comme une réponse à des politiques rigides.

04Implications pour les investisseurs

L'encadrement a suscité des inquiétudes initiales parmi les investisseurs, craignant une réduction des rendements. La stabilité apportée par la régulation a cependant progressivement attiré des investisseurs recherchant des rendements prévisibles. Les études de cas de Vienne et de New York montrent que des régulations bien conçues peuvent coexister avec un marché dynamique : à Vienne, des règles strictes maintiennent des rendements stables tout en garantissant l'accessibilité ; à New York, les politiques sont régulièrement adaptées aux dynamiques du marché.

L'expérience internationale montre aussi que la dérégulation, combinée à des incitations fiscales, peut stimuler l'investissement et l'innovation. Pour Paris, une approche équilibrée semble essentielle : combiner la stabilité offerte par une régulation bien pensée avec la flexibilité d'incitations ciblées, pour un marché à la fois stable, accessible et attractif.